Bij een lineaire hypotheek betaalt u gedurende de looptijd maandelijks een vast
bedrag als aflossing van uw lening. Naast deze aflossing betaalt u rente over
het uitstaande bedrag. Omdat dit bedrag door de aflossing geleidelijk aan
kleiner wordt, betaalt u steeds minder rente.
De bruto lasten (het totale bedrag dat u steeds aan de geldverstrekker
overmaakt) zijn aanvankelijk hoog en gedurende de looptijd geleidelijk
lager. De lineaire hypotheek kan erg geschikt zijn voor mensen die er rekening
mee houden dat hun inkomsten kunnen dalen.
De combinatie van een relatief laag inkomen en hoge kosten aan het begin van een
carrière maken het vaak moeilijk om de hypotheeklast gedurende de eerste jaren
op te brengen. Omdat de lasten in de beginfase hoog zijn, is bovendien het
bedrag dat u kunt lenen lager dan bij andere hypotheekvormen.
De voordelen:
Wanneer u snel een kapitaal op wilt bouwen of een schuld wenst af te lossen, is
een lineaire hypotheek interessant.
De nadelen:
U profiteert steeds minder van het fiscale voordeel doordat u snel aflost en dus
steeds minder rente hoeft te betalen.
Interessant voor:
Een lineaire hypotheek is interessant voor mensen die op termijn hun inkomen
zien dalen en snel de hypotheekschuld willen verlagen. Dit zijn meestal mensen
met een hoog inkomen bij wie de VUT- of pensioenregeling nadert.
Bij de annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast gedurende de looptijd van
de lening gelijk (afgezien van rentewijzigingen). Door de jaren heen verandert
wel de samenstelling van de maandlast. U betaalt in het begin veel rente en
weinig aflossing. Tegen het eind is dit juist andersom.
Het bedrag dat u overmaakt aan de geldverstrekker blijft in principe gelijk. Uw
werkelijke (netto) lasten nemen echter toe, omdat alleen de rente fiscaal
aftrekbaar is.
De annuïteitenhypotheek biedt u bijna overbodig veel zekerheid. Hoewel het in
het begin lijkt alsof de annuïteitenhypotheek voordeliger is dan andere
hypotheekvormen, bent u over de gehele looptijd bijna zeker duurder uit.
De voordelen:
Bij de annuïteitenhypotheek bent u er altijd zeker van dat de hypotheek op de
einddatum wordt afgelost. Tijdens de looptijd lost u immers al langzaam uw
schuld af. U zult dus achteraf niet met een schuld blijven zitten.
De nadelen:
Fiscaal gezien is deze constructie minder gunstig dan bij enige andere
hypotheekvorm. Daardoor is de annuïteitenhypotheek over de gehele looptijd netto
meestal een stuk duurder dan andere vormen. Bovendien heeft u geen rendement op
de aflossing.
Interessant voor:
Deze hypotheekvorm is interessant voor mensen met momenteel een relatief laag
inkomen, maar een goed toekomstperspectief. Bijvoorbeeld een jonge man of vrouw,
aan het begin van een loopbaan, nu nog alleenstaand. Met de annuïteitenhypotheek
kunt u nu profiteren van lagere maandlasten. Wanneer u meer gaat verdienen, kunt
de dan stijgende maandlasten makkelijk aan.
Bij de levenhypotheek sluit u zowel een lening als een levensverzekering af. Uw
maandelijkse lasten bestaan uit de rente en de premie voor de levensverzekering.
De premie bestaat uit een premie voor een overlijdensrisicoverzekering en een
premie waarmee wordt gespaard. Het eerste deel garandeert dat de lening geheel
of gedeeltelijk kan worden afgelost bij eerder overlijden. Met de premie waarmee
wordt gespaard kunt u aan het einde van de looptijd de hypothecaire lening
aflossen
(dus de uitkering bij leven).
Op het premiebestanddeel dat de verzekeraar reserveert voor de uitkering bij
leven wordt door haar rente bijgeschreven.
Daarnaast is het niet ongebruikelijk dat de verzekeringnemer ook meedeelt in de
winst van de verzekeraar. Gesproken wordt dan van een gemengde verzekering met
winstdeling. Het rendement op de ingelegde spaarpremies bestaat dan uit de
gegarandeerde jaarlijkse rentebijschrijving (minimaal 4 procent) plus de
winstdeling.
De hoogte van het uiteindelijk opgebouwde bedrag staat meestal niet bij voorbaat
vast. Dit is afhankelijk van het rendement op bepaalde beleggingsfondsen, de
winst die de verzekeringsmaatschappij maakt of staatsleningen.
U heeft invloed op de wijze waarop uw spaarsaldo wordt belegd. Het kan zijn dat
op de einddatum het uit te keren bedrag hoger is dan de hypothecaire lening. In
dat geval houdt u geld over.
Ook is het mogelijk dat de opbrengst op de vooraf geplande einddatum lager is
dan voorzien. In dat geval is het vaak mogelijk om de verzekering langer te
laten lopen. Bovendien is bij steeds meer verzekeringsmaatschappijen de
levensverzekering tussentijds aan te passen aan gewijzigde omstandigheden in uw
persoonlijke situatie.
Bij de levenhypotheek geniet u een optimaal fiscaal voordeel, omdat u tijdens de
looptijd een constante renteaftrek hebt.
De voordelen:
U profiteert maximaal van het belastingvoordeel.
De nadelen:
Eigenlijk is een levenhypotheek hetzelfde als een beleggingshypotheek. Alleen
bij een levenhypotheek belegt u slechts in één bedrijf, namelijk de verzekeraar.
De opbrengst van de verzekering is afhankelijk van de resultaten van de
verzekeraar. Een beleggingshypotheek geeft u meer vrijheid en mogelijkheden.
Interessant voor:
Een levenhypotheek is interessant voor een doelgroep die beleggen te riskant
vindt en sparen te terughoudend.
Bij de spaarhypotheek lost u gedurende de looptijd niets af en betaalt u
uitsluitend rente over het uitstaande bedrag. De renteaftrek blijft hierdoor
constant, net als bij de levenhypotheek.
Met de spaarhypotheek sluit u een spaarverzekering af. De premie die u betaalt,
bestaat uit een risico- en een spaardeel. Het risicodeel geeft u de zekerheid
dat wanneer u overlijdt de lening geheel of gedeeltelijk wordt afgelost. Het
spaardeel wordt voor u op een spaarrekening gestort.
Kenmerkend voor de spaarhypotheek is dat de rente die de cliënt over het
spaar-saldo vergoed krijgt, gelijk is aan de hypotheekrente. Ook staat de hoogte
van de uitkering (aflossing) van tevoren vast. Als de hypotheekrente hoger is
bij het ingaan van een nieuwe rentevaste periode, zullen de rentelasten over de
hoofdsom stijgen.
Het maandelijkse spaarbedrag daalt daarentegen omdat de cliënt immers minder
hoeft te sparen om aan het eind van de looptijd toch op het beoogde eindbedrag
uit te komen. Bij een rentedaling gebeurt het tegenovergestelde: daalt de rente
dan stijgt de maandelijkse premiebetaling. Door deze zogenaamde "rentedempende
werking" zullen de maandlasten geen extreem grote schommelingen vertonen.
In feite is de spaarhypotheek een combinatie van lenen en belastingvrij sparen
binnen een levensverzekering. Doordat de cliënt niet aflost, betaalt deze rente
over de oorspronkelijke hoofdsom gedurende de gehele looptijd. Deze rente is
fiscaal aftrekbaar. De bijgeschreven rente over de gespaarde premiebedragen is
onder bepaalde voorwaarden onbelast.
De voordelen:
De spaarhypotheek geeft zekerheid van aflossing. Bovendien is het opgebouwde
kapitaal geheel belastingvrij, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de
beleggingshypotheek. Bij een hoge hypotheekrente is de spaarhypotheek extra
interessant; de rente die u ontvangt, is dan ook hoger waardoor de spaarpremie
lager is. Dit weegt op tegen de hogere hypotheekrente, omdat deze aftrekbaar is
van de belastingen.
De nadelen:
De spaarhypotheek biedt nauwelijks vrijheid en geen mogelijkheden om van het
opgebouwde kapitaal iets over te houden.
Interessant voor:
Deze hypotheekvorm kan aardig zijn voor starters vanwege de zekerheid.
De hybride hypotheek, ook wel spaar/beleggingshypotheek genoemd, combineert de
flexibiliteit van de levenhypotheek met de zekerheid van de spaarhypotheek. Dat
maakt de hybride hypotheek een populaire hypotheekvorm, die voor veel mensen
geschikt is.
De hybride hypotheek is een vrij nieuwe hypotheekvariant. Hij bestaat uit drie
delen: de hypotheek (de geldlening), de beleggingsverzekering en een
spaarhypotheekrekening. De hybride hypotheek is eigenlijk een
beleggingshypotheek waarbij u kunt sparen of een spaarhypotheek waarbij u kunt
beleggen.
Het unieke van de hybride hypotheek is dat u gedurende de looptijd kunt switchen
tussen beleggen en sparen. Is de rente hoog en doet de beurs weinig, dan kiest u
voor sparen. Is de rente laag en schieten de beurskoersen door het plafond? U
switcht en kiest voor beleggen.
De voordelen:
Grote flexibiliteit. U kunt per inleg bepalen wat u wilt doen. Wilt u sparen,
dan spaart u. Wilt u beleggen, dan belegt u. Maar let op, het gaat hier steeds
om de inleg die u nog moet doen. Het switchen van het gehele kapitaal ligt
meestal moeilijker, maar dit verschilt per aanbieder.
De nadelen:
Een nadeel van een hybride hypotheek is de bewerkelijkheid. U moet aardig
verstand hebben van sparen, beleggen en de economische vooruitzichten om steeds
de goede keuzes te maken. Dit kan ervoor zorgen dat uw beslissingen op een korte
termijn gebaseerd zijn, terwijl uw hypotheek een lange termijn aangelegenheid
is. Ander nadeel ten opzichte van de moderne levenhypotheek is dat de combinatie
tussen de hypotheekverstrekker en de verzekeraar, net als bij de spaarhypotheek,
vastligt.
Ideaal voor:
De hybride hypotheek is interessant wanneer u beleggen interessant vindt, maar
ook realistisch genoeg bent om te zien dat het ook wel eens minder kan gaan met
de beurskoersen.
Een switch naar sparen biedt u dan meer zekerheid. Hiervoor moet u wel goed op
de hoogte zijn en blijven van actuele economische ontwikkelingen.
Sparen kan tevens zorgen voor lagere rendementen wanneer de beurskoersen wel
omhoog schieten.
Ons inziens is de hybride hypotheek een product voor iets hoger opgeleiden met
een goed financieel toekomstperspectief.
Bij de hybride hypotheek wordt u geconfronteerd met bonussen en boeterentes.
Hiernaast zijn de constructies en voorwaarden behoorlijk ingewikkeld.
Wanneer de waarde van uw huis hoger is dan uw hypotheekschuld kunt u een
krediethypotheek overwegen. U kunt dan naar believen extra geld opnemen uit uw
hypotheek. U betaalt slechts rente over het geld dat u opneemt. De hoogte van de
kredietlimiet wordt bepaald aan de hand van uw inkomen en de waarde van uw huis.
Het kenmerk van de krediethypotheek is dat u vrij kunt beschikken over een
gedeelte van het vermogen dat u in uw eigen huis hebt opgebouwd. Omdat het
geleende bedrag niet altijd even groot zal zijn, moet u rekening houden met een
wisselende hypotheeklast.
Kredietverruiming
De krediethypotheek wordt vaak afgesloten om de kredietruimte (tijdelijk) te
verruimen. Dit kan nodig zijn bij een verbouwing of als zekerheid voor achter de
hand. Ook wordt deze hypotheekvorm vaak gebruikt door mensen van hogere leeftijd
die hiermee hun vermogen bij wijze van spreken "opeten".
Flexibel opnemen en aflossen:
De aflossing bij deze hypotheekvorm wordt vooraf bepaald. Wanneer de waarde van
de woning genoeg zekerheid vertegenwoordigt is vaak geen aflossing verschuldigd
en kan men indien nodig de verschuldigde rente tot een bepaalde limiet zelfs
laten bijschrijven. Bij sommige hypotheekinstellingen is een krediethypotheek
mogelijk tot ruim boven de verkoopwaarde van de woning. Ter zekerheid van de
geldverstrekker wordt er dan vaak een kapitaalverzekering afgesloten.
Krediethypotheek en het nieuwe belastingstelsel:
Sinds 1 januari 2001 is de rente over consumptieve leningen niet meer
aftrekbaar. Als de kredietruimte van de krediethypotheek niet wordt gebruikt
voor aankoop, verbetering en/of onderhoud van de woning is de hypotheekrente
niet meer aftrekbaar.
De voordelen:
Bij een krediethypotheek leent u extra geld via uw hypotheek. Dit geeft een
bepaalde vrijheid en extra mogelijkheden. Vaak is lenen via uw hypotheek
goedkoper dan via een persoonlijke lening. Ook kunt u binnen de vastgestelde
grenzen, in krappe maanden, de te betalen rente bij laten schrijven op uw
hypotheekschuld.
De nadelen:
Wanneer u geld opneemt verhoogt u uw hypotheekschuld. Uw maandlasten zullen dus
stijgen. Bij een krediethypotheek moet u de ruimte hebben om deze variabele
maandlasten aan te kunnen. Tevens kunt u de rente van het geld dat u extra
opneemt, wanneer u dit geld niet in uw huis investeert, bijna niet meer van de
belasting aftrekken.
Interessant voor:
Een krediethypotheek is interessant voor bestaande huizenbezitters met een grote
overwaarde op hun woning en de behoefte aan extra geld.
Bij deze hypotheek lost u niets af, maar betaalt u alleen rente. Hierdoor
profiteert u van de maximale renteaftrek en zijn de maandlasten laag. U mag
overigens wel aflossen; u bepaalt zelf in hoeverre uw schuld blijft staan.
Bij een volledig aflossingsvrije hypotheek verplicht de geldverstrekker u
meestal tot het sluiten van een zogenaamde overlijdensrisicoverzekering. Deze
verzekering keert een bedrag uit op het moment dat u komt te overlijden voor het
aflopen van de hypotheek.
Executiewaarde:
Een aflossingsvrije hypotheek is mogelijk voor een leenbedrag tot een bepaald
percentage (meestal tussen de 50 en 100%) van de executiewaarde van het huis.
Soms wordt een overlijdensrisicoverzekering bij deze hypotheek als voorwaarde
gesteld. In combinatie met andere hypotheekvormen kan een aflossingsvrije
hypotheek de maandlasten drukken.
De voordelen:
Doordat u niet aflost en ook geen kapitaal opbouwt om af te lossen, zijn uw
maandelijkse lasten veel lager dan wanneer u wel aflost.
De nadelen:
Het niet aflossen geeft een behoorlijk risico en u blijft een hypotheek houden
totdat u het huis verkoopt. Zolang u in uw huis blijft wonen, komt u nooit uit
de schulden. Ander nadeel is dat de hypotheek niet is afgedekt met aflossing
en/of een verzekering.
Interessant voor:
Een gehele aflossingsvrije hypotheek is interessant wanneer u een slechts klein
gedeelte van de waarde van uw huis in hypotheek geeft om bijvoorbeeld extra geld
voor een aan- of verbouwing vrij te maken. Omdat u dit geld weer in het huis
steekt stijgt de waarde van het onderpand. Ook voor mensen die op latere
leeftijd gaan verhuizen naar een kleinere woning en een behoorlijk gedeelte
eigen geld inbrengen, is deze vorm interessant.
Een beleggingshypotheek bestaat uit twee delen: de hypotheek (de geldlening) en
de beleggingsverzekering. De premie die u betaalt voor de beleggingsverzekering
zorgt voor afdekking van het risico van vroegtijdig overlijden en voor de opbouw
van het kapitaal om de hypotheek aan het einde van de looptijd af te lossen. Dit
kapitaal wordt belegd in beleggingsfondsen. Afhankelijk van de verzekeraar kunt
u zelf switchen tussen toegestane beleggingsfondsen.
Afhankelijk van de geldverstrekker bent u volledig of deels vrij om de fondsen
te bepalen. Risico bij deze hypotheek is dat het kan voorkomen dat u niet in
staat bent de aflossing af te betalen, wanneer bijvoorbeeld net voor het einde
van de looptijd de beurs instort. Voordeel is dat de lasten laag zijn, zeker als
u in het begin eigen kapitaal stort.
Waar u op moet letten bij het kopen en verkopen van aandelen zijn de
transactiekosten. De hoogte is afhankelijk van het bedrijf waarmee u zaken doet
en hoe u opdrachten doorgeeft. Bij speciale beurslijnen en voor transacties via
internet betaalt u de laagste tarieven.
Bij een beleggingsfonds betaalt u beheerskosten. Deze bedragen minimaal 0,5
procent en worden automatisch verwerkt in de beurskoers van het fonds. Van de
kosten worden fondsmanager en organisatie betaald. Belegt u rechtstreeks in
aandelen dan betaalt u depotkosten, meestal zo’n 0,2 procent.
Bij sommige levensverzekeringen worden de premies belegd. Hiermee vervalt de
garantie dat aan het einde van de looptijd een bepaald bedrag resteert. Een
beleggingsverzekering kan dat risico ondervangen. Deze wordt vaak ingezet voor
de koopsompolis en de kapitaalverzekering.
Vaak zijn de kosten van de diverse beleggingshypotheken onduidelijk. Ook bij
beleggingsverzekeringen is in de offerte vaak moeilijk te achterhalen wat de
kosten zijn. Deze kosten kunnen het rendement echter behoorlijk drukken. Volgens
de consumentenbond is het een goed alternatief om zelf te beleggen en apart een
overlijdensrisico af te sluiten.
De voordelen:
Vrijheid, flexibiliteit en optimale benutting van het rentevoordeel. Bij de
beleggingshypotheek kunt u zelf bepalen hoe u belegt. U kunt dit naderhand nog
(tegen kosten) veranderen. De premie wordt aangepast aan uw beleggingsprofiel en
het overlijdensrisico. Hierdoor is de beleggingshypotheek ook een van de
voordeligste hypotheekvormen. Naast de aflossing van de hypotheek ontstaat een
grote kans op een extra kapitaal. Hoewel dit extra kapitaal in de toekomst
fiscaal onder druk komt te staan, blijft de beleggingshypotheek de meest
populaire hypotheek van de laatste jaren. In de afgelopen paar jaar heeft hij
zelfs de spaarhypotheek van de eerste plaats verdrongen.
De nadelen:
Waar wordt belegt, neemt men risico. De beleggingsopbrengst kan wel eens veel
lager zijn dan verwacht. Een spaarhypotheek geeft dan de zekerheid dat de
hypotheeksom geheel wordt afgelost. Tevens is de opbrengst van het
beleggingskapitaal alleen vrij van belastingen, wanneer u binnen de vrijstelling
valt. Deze vrijstelling is momenteel €118.77,- (gehuwden en partners:
€243.000,-). Komt de opbrengst hierboven dan wordt deze belast volgens het
progressieve tarief.
Interessant voor...
De beleggingshypotheek wordt het meeste gekozen door de grote groep mensen die
een huis kopen vanaf minimaal € 90.000,- tot +/- € 450.000,-. Door de geïndexeerde
vrijstelling kunt u niet veel meer in een beleggingshypotheek kwijt, omdat de
meeropbrengst progressief belast is. Bij een hoge hypotheeksom hoort een hoog
inkomen, dus belastingheffing in het hoogste tarief.
...en de fiscus:
De opbrengst bij een beleggingshypotheek is belastingvrij. U betaalt wel elk
jaar 1,2 procent vermogensrente over de gemiddelde waarde van de beleggingen.
Hierdoor lopen de lasten geleidelijk aan op. Eventuele schulden zijn aftrekbaar.
Bij de beleggingshypotheek lost u af via een beleggingsverzekering. U betaalt
elke maand een premie die de verzekeraar in beleggingsfondsen steekt.
