Woning kopen:

U gaat een woning zoeken:

 U kunt advertenties raadplegen in de foto-etalages van makelaars. Maar ook de makelaars en particulieren advertenteren in de dagbladen, huisbladen en niet te vergeten het internet zoals bijvoorbeeld www.funda.nl van de NVM.

Als iemand zelf een woning te koop aanbiedt en zelf de verkoop wil regelen en u wilt eveneens zonder tussenkomst van een makelaar (buiten taxatie dan...) een woning kopen en regelen heeft u dus naast de taxatie geen makelaar nodig! 

Tegenwoordig zien we steeds vaker handelaars in onroerend goed (Dit zijn géén beëdigd makelaars maar bemiddelaars) Wees op uw hoede. Als u geen ervaring heeft doet u er verstandig aan een erkend makelaar u bij te laten staan in de onderhandelingen. Een NVM makelaar bijvoorbeeld is gehouden aan vele regels en wettelijke bepalingen die voor handelaars niet of nauwelijks gelden.

 Hoeveel kunt u lenen?:

 Als u een woning wilt kopen is de eerste stap om te bepalen welke financiële mogelijkheden er zijn om een indicatie te hebben van de prijsklasse waarin gezocht kan worden. 

Het inkomen van u en/of uw partner, eigen geld en te verwachten inkomsten uit erfenis of opbrengsten uit spaarproducten komen hiervoor in aanmerking. 

HOEVEEL KUNT U LENEN?

 Als u op zoek gaat naar een woning komt u twee belangrijke termen tegen: 

K.K. Kosten Koper of

V.O.N. Vrij Op Naam.

 Kosten koper bent u verschuldigd bij de koop van een bestaande woning en is doorgaans 8% tot 10% over de koopsom. 

Vrij op naam is een term die u tegenkomt bij nieuwbouw en betekent dat u over de koopsom alleen de kosten van de notaris verschuldigd bent, doorgaans houden wij rekening met 3% kosten over de koopsom. 

Makelaar: 

U kunt ook een makelaar inschakelen om voor u uit te zien naar een woning die aan uw eisen voldoet. Tevens kunt u een makelaar een KOOPOPDRACHT geven. Dit houdt in dat als de makelaar een huis tegenkomt die aan uw wensen voldoet, hij u daarvan op de hoogte brengt en de partijen bij elkaar brengt om in onderhandeling te gaan. 

Voor de bemiddeling bij de aankoop of verkoop van een woning vraagt de makelaar een bemiddelloon, courtage genoemd. De courtage wordt meestal berekend als een percentage van de (ver)koopsom, doorgaans 1,5% tot 2,25%. 

Let wel:

Courtage bent u alleen verschuldigd na een geslaagde bemiddeling. - Als u via een advertentie uit de krant een woning koopt bent u een eventuele makelaar die de verkoop regelt voor de verkopende partij GEEN courtage verschuldigd. Deze komt voor rekening van de verkopende partij. U betaalt dan dus géén bemiddelingskosten!

De koopakte: 

Wanneer koper en verkoper het eens zijn geworden, zal dit resulteren in een koopovereenkomst.

 
Deze koopovereenkomst wordt vaak schriftelijk vastgelegd in een koopakte die meestal door een makelaar of notaris wordt opgesteld. 

Bij nieuwbouwwoningen wordt de koopakte, koop-/aannemingsovereenkomst genoemd 

Het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst is niet per definitie noodzakelijk. Ook als er een mondelinge overeenkomst wordt bereikt, is de koop gesloten. Zorgt u er echter altijd voor dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Dit biedt u houvast bij problemen. 

In de meeste gevallen wordt de koop schriftelijk vastgelegd in een koopakte om het bewijs te vergemakkelijken dat de overeenkomst bestaat en om vast te leggen op welke voorwaarden de koop gesloten is. 

Zorgt u ervoor dat u altijd een beding opneemt waarbij de koop zonder kosten ontbonden kan worden als u de hypotheek niet rond kunt krijgen. 'Onder voorbehoud van financiering' waarbij u de koop zonder kosten kunt ontbinden indien u binnen 2 of 3 weken géén hypothecaire lening kunt regelen.

 
De notaris: 

Transportakte...de eigendomsoverdracht: De notaris zal recherche verrichten met betrekking tot de voorwaarden die bij de koop overeengekomen zijn. Zo zal de notaris bijvoorbeeld onderzoeken (via het kadaster), of een woning inderdaad vrij is van hypotheek en andere zaken. De transportakte moet door de notaris worden opgemaakt.

 Indien de verkoper gehuwd is en het de verkoop van een pand voor gezamenlijke bewoning betreft, is eveneens de handtekening van de partner vereist. De gehuwde koper heeft geen handtekening van zijn/haar partner nodig, tenzij echtelieden de woning gezamenlijk aankopen.

 Na de ondertekening wordt het afschrift door de notaris ter inschrijving bij het kadaster aangeboden. Hierna is de koper eigenaar van de in de transportakte genoemde woning en staat deze als nieuwe eigenaar geregistreerd bij het kadaster. 

Na het tekenen van de koopakte is de woning nog geen eigendom van de koper. Dit gebeurt pas nadat bij de notaris de transportakte (de akte waarmee het eigendom wordt overgedragen) is ondertekend en deze in de kadastrale registers is ingeschreven. De transportakte wordt ook wel 'akte tot levering' genoemd.

 Het ondertekenen van de transportakte bij de notaris wordt het passeren van de transportakte genoemd, de inschrijving in de openbare registers van het kadaster geschiedt meestal een aantal weken later.

Overdrachtsbelasting (6%): 

Volgens de Wet Belasting en Rechtsverkeer betaalt de koper van een bestaande woning over de koopsom een belasting van 6% van de koopsom. Dit bedrag draagt de notaris af aan de fiscus. 

In geval van een nieuwbouwwoning is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel moet door de koper omzetbelasting (B.T.W.) worden betaald. Deze is meestal bij de koopprijs inbegrepen, vandaar de term Vrij Op Naam (V.O.N.). Die term komen we dus alleen bij nieuwbouw tegen. 

Het appartementsrecht:

Bij het kopen van een flatwoning speelt weer een aantal andere zaken een rol. In feite wordt slechts een deel van het pand gekocht. Eigenlijk wordt niet een gebouw, maar een appartementsrecht gekocht.

Dit appartementsrecht is een mede-eigendomsrecht op het hele flatgebouw en de daarbij behorende grond. Het recht houdt tevens een exclusief gebruikersrecht in op een bepaald deel van het gehele gebouw: Het appartement of de flatwoning.

 Appartementsrecht omvat doorgaans:

 -Een aandeel in de grond- Een aandeel in het gebouw
- Het uitsluitend gebruiksrecht van de desbetreffende flatwoning

Het appartementsrecht ontstaat door middel van een door de notaris opgestelde splitsingsakte die wordt ingeschreven in de openbare registers (bij het kadaster). 

Zie ook Appartement kopen en VVE vereniging van Eigenaren

APPARTEMENT KOPEN:

Wat moet u weten en waar moet u op letten bij het kopen van een appartement.

Een eigenaar van een appartement heeft met meer en andere wettelijke regels te maken dan een eigenaar van een eengezinswoning. Naast het exclusieve gebruiksrecht van het appartement (het privé-gedeelte) is de appartementseigenaar tevens mede-eigenaar en dus medeverantwoordelijk voor het hele gebouw. Alle appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het flatgebouw.

Elke appartementseigenaar is verplicht om samen met de andere appartementseigenaren het gebouw te onderhouden. Om te zorgen dat iedereen ook aan deze verplichting voldoet is in de wet de oprichting van een vereniging van eigenaren (VvE) verplicht gesteld en is elke appartementseigenaar hier automatisch lid van.

Het kopen van een appartement betekent niet alleen kijken of datgene wat zich tussen de vier muren van het appartement (privé-gedeelte) bevindt in goede staat verkeert, maar ook een grondig onderzoek naar de toestand van het hele gebouw en naar het functioneren van de vereniging van eigenaren.

Helaas zien veel kopers van een appartement dit over het hoofd en komen vroeg of laat voor onaangename (financiële) verrassingen te staan.

Vereniging van Eigenaren:

Door het kopen van een appartement bent u als appartementseigenaar van rechtswege automatisch lid van de vereniging van eigenaren van het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt. De VvE dient voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Hierbij te denken aan het in stand houden en het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.

Servicekosten:

De eigenaar van een appartement betaalt periodiek –meestal per maand- aan de vereniging van eigenaren zogenaamde ‘servicekosten’. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel, meestal afhankelijk van de grootte van z’n appartement. Uit de servicekosten kunnen zaken betaald worden als: kleine reparaties, schoonmaakkosten, onderhoud lift , verlichting gemeenschappelijke ruimten, verzekeringen en de kosten van de bestuurder.

Daarnaast dient de VvE te reserveren voor toekomstig (groot) onderhoud en onvoorziene uitgaven. Om te weten wanneer welk onderhoud uitgevoerd moet worden is het raadzaam een meerjarenonderhoudsplan te laten opstellen. In dit plan staat welk onderhoud de komende jaren nodig is en hoeveel dat ongeveer gaat kosten.

De waarde van het appartement is afhankelijk van de waarde van het gehele gebouw en die wordt onder andere bepaald door de staat van het onderhoud. Als het gebouw niet of nauwelijks worden onderhouden betekent dit niet alleen verval en waardedaling, maar het drukt ook een stempel op de directe woonomgeving en de buurt.

Het bestuur:

Als koper van appartement en lid van een VvE krijgt u te maken met twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering. In tegenstelling tot andere verenigingen bestaat het bestuur vaak uit een professionele bestuurder ook wel beheerder of administrateur genoemd. Bij kleine VvE’en kan een van de eigenaren de taak van de bestuurder op zich nemen. De bestuurder adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit. Het zijn uiteindelijk de eigenaren die de besluiten nemen.

Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaars. Meestal wordt uit de leden een voorzitter gekozen, die volgens de splitsingsakte over het algemeen niet veel meer bevoegdheden heeft dan het voorzitten van de vergadering.

Reglement van Splitsing:

Elke ‘gewone’ vereniging heeft statuten. Dat geldt dus ook voor de VvE. Deze statuten zijn te vinden in het ‘Reglement van Splitsing’. In het Reglement van Splitsing zijn de rechten en plichten opgenomen voor de eigenaar/bewoners en de vereniging van eigenaren.

Het Reglement van Splitsing bestaat uit een ‘Modelreglement’ opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (een groot aantal zaken geldt namelijk voor iedere VvE) en een door de notaris voor ieder appartementencomplex op te stellen ‘splitsingsakte’. In de splitsingsakte vinden we naast een nauwkeurige omschrijving van het gebouw en de afzonderlijke appartementsrechten ook de afwijkingen op het hiervoor genoemde Modelreglement. Op een bij de splitsingsakte behorende ‘splitsingstekening’ worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. 

Naast de splitsingsakte en het Modelreglement hebben veel VvE’en ook een ‘huishoudelijk reglement’ opgesteld, waarin leef- en gebruiksregels zijn opgenomen. Hierbij te denken aan de kleur en soort van de zonneschermen en het verbod op het plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke ruimten.

Welke stukken krijgt u bij de koop?

Bij de koop van een eengezinswoning ontvangt u van de notaris een eigendomsakte en in voorkomend geval een hypotheekakte. Bij de koop van een appartement ontvangt u naast deze akten van de notaris ook een splitsingsakte (inclusief splitsingstekening) en het Modelreglement: het ‘witte boekje’(1973), het ‘blauwe boekje’(1983) of het ‘gele boekje’(1992). Het komt ook voor dat het Modelreglement integraal in de splitsingsakte is opgenomen.

Eerst weten, dan tekenen!

Vóór het kopen van een appartement moet u op een aantal zaken letten. Doet u dat vooral vóór dat u mondeling of schriftelijk de koop overeenkomt.

Op het moment dat u de koopakte tekent moet u o.a. weten wat u bijvoorbeeld per maand aan servicekosten dient te voldoen. Verder moet u weten of de vorige eigenaar aan zijn financiële verplichtingen m.b.t. de VvE heeft voldaan. Is de verkoper na de overdracht met de noorderzon vertrokken, dan bent u volgens de wet aansprakelijk voor zijn achterstallige betalingen. Ook is het van belang te weten of in een vergadering van eigenaren is besloten tot een aanzienlijke investering, bijvoorbeeld vervanging van de lift. U kunt voor onaangename financiële verrassingen komen te staan als u hier niet vooraf van op de hoogte bent gesteld.

Van doorslaggevend belang voor de koop van een appartement kan ook zijn tijdig te weten of huisdieren zijn toegestaan en of u harde vloerbedekking mag aanbrengen.

Het is dus van belang vooraf inzage te hebben in het financiële wel en wee van de VvE, in de notulen van de vergaderingen van eigenaren en een exemplaar op te vragen van de splitsingsakte, het splitsingsreglement (Modelreglement) en het huishoudelijk reglement.

Voor het kopen van een appartement:

• Ga na hoeveel stemmen u krijgt in de vergadering van eigenaren.

• Voor welk breukdeel moet u meebetalen in de gezamenlijke schulden en lasten.

• Vraag naar de balans en de exploitatierekening van het afgelopen boekjaar.

• Vraag naar de begroting van het lopende boekjaar en indien al aanwezig de begroting van het komende boekjaar.

• Vraag naar de laatste drie notulen van de vergadering van eigenaren. Hierdoor krijgt u een goed beeld wat er zoal in de VvE gebeurt.

• Wat is de bouwkundige staat van het appartement en het gehele complex?

• Is er een meerjarenonderhoudsplan aanwezig?

• Hoe groot is het reservefonds voor groot onderhoud en zijn er binnenkort grote uitgaven te verwachten?

• Zijn er langlopende financiële verplichtingen door de VvE aangegaan?

• Heeft de verkoper aan zijn financiële verplichtingen (betalen van zijn maandelijkse servicekosten) t.o.v. de VvE voldaan.

   

Ook andere zaken spelen een rol. Informeer dus ook naar:

• Hoe zit het met het verkrijgen van een huisvestingsvergunning? Neem het niet verkrijgen van de vergunning als ontbindende voorwaarde op in de koopakte.

• Hoe zit het met de financiering? Neem het niet verkrijgen van een financiering als ontbindende voorwaarde op in de koopakte.&Zijn er welstandsbepalingen (bijv. een ballotagecommissie) van toepassing?

• Neem het niet verkrijgen van toestemming als ontbindende voorwaarde op in de koopakte.

• Zijn er klachten over (geluids)overlast.

• Betreft het gebouw een monument of zijn er andere beperkingen van overheidswege.

• Rust er een aanschrijving van de gemeente op het gebouw of het appartement en/of heeft er een aanschrijving op gerust en zijn de kosten hiervan reeds afgewikkeld?

• Wat is de bestemming van de grond en de directe omgeving, zoals neergelegd in het bestemmingsplan en zijn hierin binnen afzienbare tijd wijzigingen te verwachten.

• Zijn er bouw- of sloopplannen in de directe omgeving te verwachten.

• Is er asbest in het appartement of het complex verwerkt.

• Is er een al dan niet in gebruik zijnde olietank in de grond aanwezig (eventueel saneringspapieren opvragen)?

• Is een risico-analyse m.b.t. legionella uitgevoerd.

• Zijn er loden drinkwaterleidingen in het gebouw aanwezig?

Uw makelaar en uw hypotheekadviseur kunnen u ook helpen

met het vergaren van antwoorden op deze cruciale vragen.

EISEN AAN DE WONING

Een geldverstrekker stelt wel eisen aan het onderpand.

 Een geldverstrekker gaat niet zondermeer akkoord met elk onderpand.

Ten eerste zal de waarde van het onderpand bepaald moeten worden.

Dit gebeurt meestal naar aanleiding van een taxatierapport door een erkend taxateur.

In sommige gevallen, met name bij lage leningen t.o.v. de waarde van de woning, kan de geldverstrekker akkoord gaan met de gemeentelijke WOZ-waarde.

Minimale waarde:

Sommige geldverstrekkers eisen dat de woning een bepaalde minimumwaarde heeft.

Voor sommige banken kan de minimumwaarde oplopen tot € 100.000,-.

Met name in het noord-oosten van Nederland zien we nog woningen (met name appartementen) met een lagere waarde waardoor lang niet alle geldverstrekkers voor de woningeigenaar bereikbaar zijn. Daarbij valt het op dat een selectie van de goedkoopste geldverstrekkers voor deze doelgroep afvalt. Houdt hier rekening mee voordat u een woning gaat kopen.

Onderhoudstoestand:

Als u een woning wilt financieren met achterstallig onderhoud, wordt er veelal een bouwkundig rapport gevraagd. Deze eis geldt meestal als de geschatte onderhoudskosten tenminste 10% van de waarde van de woning bedragen.

Meestal stelt de geldverstrekker ook de eis dat het achterstallig onderhoud wordt verricht en de waarde van de woning derhalve 'op peil' komt. Tevens is er dan minder snel kans op verslechtering. De geldverstrekker zal de gelden voor dit onderhoud in bouwdepot houden.

U dient derhalve op voorhand rekening te houden met een hogere financiering en extra kosten in verband met reparatie en onderhoudswerkzaamheden.

Monumentenzorg:

Het kan natuurlijk zijn dat uw nieuwe woning onder monumentenzorg valt.

In dat geval zou het zo kunmnen zijn dat er gelden beschikbaar zijn voor noodzakelijk en/of achterstallig onderhoud. In het geval van een monument noemt men dat restauratie.

Er zijn verschillende (rijks-)subsidiëringen.

Restauratiefondshypotheek:

Eigenaren van woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie kunnen een lening met lage rente aanvragen, de zogenoemde Restauratiefondshypotheek, een fonds dat zich inzet voor behoud van cultuurhistorisch waardevolle panden.

Deze hypotheek dekt 70% van de fiscaal aftrekbare kosten zoals bijvoorbeeld kosten die door de eigenaar gemaakt worden om die onderdelen van een rijksmonument die een monumentale waarde bezitten, te herstellen of in stand te houden. 

Eigenaren van alle andere monumenten, zoals bijvoorbeeld kastelen, kunnen in aanmerking komen voor subsidie ten behoeve van de instandhouding van een beschermd monument voor een periode van 6 jaar.

De uitvoering van het Brim is in handen van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg en het Nationaal Restauratiefonds. Subsidieverlening loopt dus niet meer via de gemeente.

Meer informatie? www.restauratiefonds.nl

Vrij van beslag:

Tevens zal de woning vrij van beslag moeten zijn.

Oftewel er mag geen beslag op de woning zijn gelegd door een deurwaarder etc.

Vrij van huur:

Verhuur van een woning wordt doorgaans niet toegestaan.

De bank zal uitdrukkelijke toestemming moeten geven.

Het aankopen van een woning in verhuurde staat vergt de nodige aandacht.

Blijft de huurder in de woning, kan ik de huurder 'eruit zetten' etc.

Veelal is financiering van een verhuurde woning niet mogelijk.

Sommige geldverstrekkers staan verhuur onder bepaalde voorwaarden toe.

Financiering van de woning gaat dan meestal tot zo'n 50% van de woningwaarde.

Let wel: Het gaat hier over woningen en niet bedrijfsonroerend goed.

VVE - Vereniging van Eigenaren

Een eigenaar van een appartement heeft met meer en andere wettelijke regels te maken dan een eigenaar van een eengezinswoning. Naast het exclusieve gebruiksrecht van het appartement (het privé-gedeelte) is de appartementseigenaar tevens mede-eigenaar en dus medeverantwoordelijk voor het hele gebouw. Alle appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het flatgebouw.

Elke appartementseigenaar is verplicht om samen met de andere appartementseigenaren het gebouw te onderhouden. Om te zorgen dat iedereen ook aan deze verplichting voldoet is in de wet de oprichting van een vereniging van eigenaren (VvE) verplicht gesteld en is elke appartementseigenaar hier automatisch lid van.

Het kopen van een appartement betekent niet alleen kijken of datgene wat zich tussen de vier muren van het appartement (privé-gedeelte) bevindt in goede staat verkeert, maar ook een grondig onderzoek naar de toestand van het hele gebouw en naar het functioneren van de vereniging van eigenaren.

Helaas zien veel kopers van een appartement dit over het hoofd en komen vroeg of laat voor onaangename (financiële) verrassingen te staan.

Van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaren:

Door het kopen van een appartement bent u als appartementseigenaar van rechtswege automatisch lid van de vereniging van eigenaren van het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt. De VvE dient voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Hierbij te denken aan het in stand houden en het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.

Servicekosten:

De eigenaar van een appartement betaalt periodiek –meestal per maand- aan de vereniging van eigenaren zogenaamde ‘servicekosten’. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel, meestal afhankelijk van de grootte van z’n appartement. Uit de servicekosten kunnen zaken betaald worden als: kleine reparaties, schoonmaakkosten, onderhoud lift , verlichting gemeenschappelijke ruimten, verzekeringen en de kosten van de bestuurder.

Daarnaast dient de VvE te reserveren voor toekomstig (groot) onderhoud en onvoorziene uitgaven. Om te weten wanneer welk onderhoud uitgevoerd moet worden is het raadzaam een meerjarenonderhoudsplan te laten opstellen. In dit plan staat welk onderhoud de komende jaren nodig is en hoeveel dat ongeveer gaat kosten.

De waarde van het appartement is afhankelijk van de waarde van het gehele gebouw en die wordt onder andere bepaald door de staat van het onderhoud. Als het gebouw niet of nauwelijks worden onderhouden betekent dit niet alleen verval en waardedaling, maar het drukt ook een stempel op de directe woonomgeving en de buurt.

Het bestuur:

Als koper van appartement en lid van een VvE krijgt u te maken met twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering. In tegenstelling tot andere verenigingen bestaat het bestuur vaak uit een professionele bestuurder ook wel beheerder of administrateur genoemd. Bij kleine VvE’en kan een van de eigenaren de taak van de bestuurder op zich nemen. De bestuurder adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit. Het zijn uiteindelijk de eigenaren die de besluiten nemen.

Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaars. Meestal wordt uit de leden een voorzitter gekozen, die volgens de splitsingsakte over het algemeen niet veel meer bevoegdheden heeft dan het voorzitten van de vergadering.

Reglement van Splitsing:

Elke ‘gewone’ vereniging heeft statuten. Dat geldt dus ook voor de VvE. Deze statuten zijn te vinden in het ‘Reglement van Splitsing’. In het Reglement van Splitsing zijn de rechten en plichten opgenomen voor de eigenaar/bewoners en de vereniging van eigenaren.

Het Reglement van Splitsing bestaat uit een ‘Modelreglement’ opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (een groot aantal zaken geldt namelijk voor iedere VvE) en een door de notaris voor ieder appartementencomplex op te stellen ‘splitsingsakte’. In de splitsingsakte vinden we naast een nauwkeurige omschrijving van het gebouw en de afzonderlijke appartementsrechten ook de afwijkingen op het hiervoor genoemde Modelreglement. Op een bij de splitsingsakte behorende ‘splitsingstekening’ worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. 

Naast de splitsingsakte en het Modelreglement hebben veel VvE’en ook een ‘huishoudelijk reglement’ opgesteld, waarin leef- en gebruiksregels zijn opgenomen. Hierbij te denken aan de kleur en soort van de zonneschermen en het verbod op het plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke ruimten.

Welke stukken krijgt u bij de koop?

Bij de koop van een eengezinswoning ontvangt u van de notaris een eigendomsakte en in voorkomend geval een hypotheekakte. Bij de koop van een appartement ontvangt u naast deze akten van de notaris ook een splitsingsakte (inclusief splitsingstekening) en het Modelreglement: het ‘witte boekje’(1973), het ‘blauwe boekje’(1983) of het ‘gele boekje’(1992). Het komt ook voor dat het Modelreglement integraal in de splitsingsakte is opgenomen.

Eerst weten, dan tekenen!

Vóór het kopen van een appartement moet u op een aantal zaken letten. Doet u dat vooral vóór dat u mondeling of schriftelijk de koop overeenkomt.

Op het moment dat u de koopakte tekent moet u o.a. weten wat u bijvoorbeeld per maand aan servicekosten dient te voldoen. Verder moet u weten of de vorige eigenaar aan zijn financiële verplichtingen m.b.t. de VvE heeft voldaan. Is de verkoper na de overdracht met de noorderzon vertrokken, dan bent u volgens de wet aansprakelijk voor zijn achterstallige betalingen. Ook is het van belang te weten of in een vergadering van eigenaren is besloten tot een aanzienlijke investering, bijvoorbeeld vervanging van de lift. U kunt voor onaangename financiële verrassingen komen te staan als u hier niet vooraf van op de hoogte bent gesteld.

Van doorslaggevend belang voor de koop van een appartement kan ook zijn tijdig te weten of huisdieren zijn toegestaan en of u harde vloerbedekking mag aanbrengen.

Het is dus van belang vooraf inzage te hebben in het financiële wel en wee van de VvE, in de notulen van de vergaderingen van eigenaren en een exemplaar op te vragen van de splitsingsakte, het splitsingsreglement (Modelreglement) en het huishoudelijk reglement.

Eigen woning & Echtscheiding:

Bij echtscheiding zijn er meerdere scenario's aangaande

de eigen woning en verdeling van overwaarde of restschuld.

Verdeling:

Stel dat u in gemeenschap van goederen getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap heeft.

In deze situatie moet u bij scheiding de overwaarde of restschuld van de eigen woning  gelijk (evenredig) verdelen.

Eén van u beiden kan natuurlijk beslissen in het huis te willen blijven wonen. Maar dan moet diegene wel genoeg inkomen of eigen vermogen hebben om alleen de hypotheek op te brengen en de ander uit te kopen. Is dat geld er niet, dan is de verkoop van het huis onvermijdelijk. Hiermee wordt de hypotheek afgelost en de winst of het verlies erop verdeelt u onderling.

Staat het huis op beider naam, maar er is onenigheid over de vraag wie er in het huis mag blijven wonen? Dan wijst de rechter in de praktijk meestal de woning toe aan de partner bij wie de kinderen blijven wonen, als die er tenminste zijn.

Komen de partijen er alsnog niet uit of kan degene die de kinderen houdt niet de middelen bij elkaar brengen om de woning op de naam te krijgen en verlies of winstte delen dan kan de rechter in het uiterste geval beslissen dat de woning verkocht moet worden. Indien de partijen hier niet aan meewerken dan is zelf exeutieveiling een mogelijkheid die de rechter kan opleggen.

Bijleenregeling:

Samen eigenaar van een huis worden, betekent ook vaak samen een hypotheek afsluiten. Wordt bij de scheiding het huis verkocht, dan kunnen de (ex-)partners daarna opnieuw een hypotheek afsluiten als ze en andere woning kopen. Men moet wel rekening houden met de bijleenregeling.

Die regeling houdt in dat de overwaarde die vrijkomt bij verkoop van een woning in een volgend huis geinvesteerd moet worden. Doet u dit niet dan is er geen renteaftrek over het leningbedrag mogelijk ter grootte van het bedrag van de overwaarde.

Wie is er verantwoordelijk voor de hypotheekschuld?

Als een van de twee eigenaar blijft, dan moet degene die geen eigenaar meer is ervoor zorgen dat zijn aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld vervalt. Een nieuwe hypotheekakte is in principe niet nodig. U kunt namelijk onderhands overeenkomen dat uw (ex-)partner ontslagen wordt uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. U kunt uw geldverstrekker ook vragen schriftelijk toestemming te geven zijn of haar naam uit de hypotheekakte te schrappen. De notaris stelt vervolgens een roymentsakte op waarmee bij het Kadaster de hypothecaire registratie kan worden aangepast.

Als u een extra hypotheek nodig heeft voor de onderlinge verrekening, moet u waarschijnlijk wel naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte.

In het geval van een scheiding gelden meestal de gewone regels voor hypotheekaflossing en bestaat de kans dat er een boeterente moet worden betaald, als u de hypotheek aflost zonder verkoop van de woning.

Hypotheekrente en afkoop/uitkoop:

De partije welke de andere partije uitkoopt (hetzij door de betaling van een gedeelte van de overwaarde, hetzij door de betaling van een gedeelte van de restschuld kan dit bedrag meefinancieren in de nieuwe hypotheek.

Daar u de hypotheek oversluit en extra geld aanwend voor de betaling aan ex-partner betekend dat u de gelden NIET consumptief gebruikt en valt deze vorm van hypotheek oversluiting onder de kosten van verkrijging van de woning. Derhalve zal de rente die men betaald over de extra lening fiscaal aftrekbaar zijn. Wel rekening houdende met andere fiscale regels zoals de bijleenregelening.

U wilt meer informatie?

Doorgaans kan de advocaat of notaris welks u bijstaat in de echtscheiding informatie verstrekken en sturing geven aan de wijze waarop u de juiste informatie kunt vergaren.

Daarna kunt u goed beslagen ten ijs komen als u het gesprek aangaat met uw hypotheekadviseur.