Een woning kopen...

U gaat een woning zoeken:
 

U kunt advertenties raadplegen in de foto-etalages van makelaars. Maar ook de makelaars en particulieren advertenties in de dagbladen, huisbladen en niet te vergeten het internet zoals bijvoorbeeld www.funda.nl van de NVM
of www.dimo.nl een onafhankelijke website. 

Als iemand zelf een woning te koop aanbiedt en zelf de verkoop wil regelen en u wilt eveneens zonder tussenkomst van een makelaar (buiten taxatie dan...) een woning kopen en regelen heeft u dus naast de taxatie geen makelaar nodig! 

Tegenwoordig zien we steeds vaker handelaars in onroerend goed (Dit zijn géén beëdigd makelaars maar bemiddelaars) Wees op uw hoede. Als u geen ervaring heeft doet u er verstandig aan een erkend makelaar u bij te laten staan in de onderhandelingen. Een NVM makelaar bijvoorbeeld is gehouden aan vele regels en wettelijke bepalingen die voor handelaars niet of nauwelijks gelden.


Hoeveel kunt u lenen?:
 

Als u een woning wilt kopen is de eerste stap om te bepalen welke financiële mogelijkheden er zijn. U moet weten hoeveel hypotheek u kunt krijgen om een indicatie te hebben van de prijsklasse waarin gezocht kan worden. 

Het inkomen van u en/of uw partner, eigen geld en te verwachten inkomsten uit erfenis of opbrengsten uit spaarproducten kunnen allemaal deel uit maken van de financiële planning voor de hypotheek.

BEREKEN HIER HOEVEEL U KUNT LENEN

Als u op zoek gaat naar een woning komt u twee belangrijke termen tegen: 

K.K. Kosten Koper of
V.O.N. Vrij Op Naam.

Kosten koper bent u verschuldigd bij de koop van een bestaande woning en is doorgaans 8% tot 10% over de koopsom.
Bijna altijd wordt dit meegefinancierd met de hypotheek,

Vrij op naam is een term die u tegenkomt bij nieuwbouw en betekent dat u over de koopsom alleen de kosten van de notaris verschuldigd bent, doorgaans houden wij rekening met 3% kosten over de koopsom. Ook de kosten worden meestal meegefinancierd met de hypotheek.


Makelaar: 
U kunt ook een makelaar inschakelen om voor u uit te zien naar een woning die aan uw eisen voldoet en past binnen de mogelijkheden voor uw hypotheek.

Tevens kunt u een makelaar een KOOPOPDRACHT geven. dit houdt in dat als de makelaar een huis tegenkomt die aan uw wensen voldoet, hij u daarvan op de hoogte brengt en de partijen bij elkaar brengt om in onderhandeling te gaan. 

Voor de bemiddeling bij de koop of verkoop van een woning vraagt de makelaar een bemiddelloon, courtage genoemd. De courtage wordt meestal berekend als een percentage van de (ver)koopsom, doorgaans 1,5% tot 2,25%. 

Let wel:
Courtage bent u alleen verschuldigd na een geslaagde bemiddeling. - Als u via een advertentie uit de krant een woning koopt bent u een eventuele makelaar die de verkoop regelt voor de verkopende partij GEEN courtage verschuldigd. Deze komt voor rekening van de verkopende partij. U betaalt dan dus géén bemiddelingskosten!

 
De koopakte: 
Wanneer koper en verkoper het eens zijn geworden, zal dit resulteren in een koopovereenkomst.
 
Deze koopovereenkomst wordt vaak schriftelijk vastgelegd in een koopakte die meestal door een makelaar of notaris wordt opgesteld. 

Bij nieuwbouwwoningen wordt de koopakte, koop-/aannemingsovereenkomst genoemd 

Het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst is niet per definitie noodzakelijk. Ook als er een mondelinge overeenkomst wordt bereikt, is de koop gesloten. Zorgt u er echter altijd voor dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Dit biedt u houvast bij problemen. 

In de meeste gevallen wordt de koop schriftelijk vastgelegd in een koopakte om het bewijs te vergemakkelijken dat de overeenkomst bestaat en om vast te leggen op welke voorwaarden de koop gesloten is. 

Zorgt u ervoor dat u altijd een beding opneemt waarbij de koop zonder kosten ontbonden kan worden als u de hypotheek niet rond kunt krijgen. 'Onder voorbehoud van financiering' waarbij u de koop zonder kosten kunt ontbinden indien u binnen 2 of 3 weken géén hypothecaire lening kunt regelen.

 
De notaris: 

Transportakte...de eigendomsoverdracht: De notaris zal recherche verrichten met betrekking tot de voorwaarden die bij de koop overeengekomen zijn. Zo zal de notaris bijvoorbeeld onderzoeken (via et kadaster), of een woning inderdaad vrij is van hypotheek en andere zaken. De transportakte moet door de notaris worden opgemaakt.

Indien de verkoper gehuwd is en het de verkoop van een pand voor gezamenlijke bewoning betreft, is eveneens de handtekening van de partner vereist. De gehuwde koper heeft geen handtekening van zijn/haar partner nodig, tenzij echtelieden de woning gezamenlijk aankopen.

Na de ondertekening wordt het afschrift door de notaris ter inschrijving bij het kadaster aangeboden. Hierna is de koper eigenaar van de in de transportakte genoemde woning en staat deze als nieuwe eigenaar geregistreerd bij het kadaster. 

Na het tekenen van de koopakte is de woning nog geen eigendom van de koper. Dit gebeurt pas nadat bij de notaris de transportakte (de akte waarmee het eigendom wordt overgedragen) is ondertekend en deze in de kadastrale registers is ingeschreven. De transportakte wordt ook wel 'akte tot levering' genoemd.

Het ondertekenen van de transportakte bij de notaris wordt het passeren van de transportakte genoemd, de inschrijving in de openbare registers van het kadaster geschiedt meestal een aantal weken later.
 

Overdrachtsbelasting (6%): 
Volgens de Wet Belasting en Rechtsverkeer betaalt de koper van een bestaande woning over de koopsom een belasting van 6% van de koopsom. Dit bedrag draagt de notaris af aan de fiscus. 

In geval van een nieuwbouwwoning is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel moet door de koper omzetbelasting (B.T.W.) worden betaald. Deze is meestal bij de koopprijs inbegrepen, vandaar de term Vrij Op Naam (V.O.N.). Die term komen we dus alleen bij nieuwbouw tegen. 


Het appartementsrecht:

Bij het kopen van een flatwoning speelt weer een aantal andere zaken een rol. In feite wordt slechts een deel van het pand gekocht. Eigenlijk wordt niet een gebouw, maar een appartementsrecht gekocht.
Dit appartementsrecht is een mede-eigendomsrecht op het hele flatgebouw en de daarbij behorende grond. Het recht houdt tevens een exclusief gebruikersrecht in op een bepaald deel van het gehele gebouw: Het appartement of de flatwoning.

 Appartementsrecht omvat doorgaans:

 -Een aandeel in de grond- Een aandeel in het gebouw
- Het uitsluitend gebruiksrecht van de desbetreffende flatwoning

Het appartementsrecht ontstaat door middel van een door de notaris opgestelde splitsingsakte die wordt ingeschreven in de openbare registers (bij het kadaster). 
 

Een woning financieren... 

De verschillende hypothecaire leningen: 

Er zijn meerdere vormen van hypothecaire leningen mogelijk (Lees: hypotheken).

Wij geven u voor elk van de vormen tekst en uitleg. 


1. Vaste hypotheek
2. Krediet hypotheek
3. Bank hypotheek
4. Bijzondere hypotheken 
4a. Bouwhypotheek
4b. Overbruggingskrediet 

We zijn gewend om bij hypotheekvormen aan aflossingsvormen te denken. Die komen echter later aan bod. 

In de hypotheekbranche hebben we voornamelijk te maken met de 'vaste hypotheek'. 
Met name bedrijven en welgestelde mensen kiezen voor een krediet- of bank hypotheek.
 

1. Vaste hypotheek 

Kenmerkend voor de vaste hypotheek is dat bij het vestigen van het hypotheekrecht de hoogte van de lening en het aflossingsschema vast staan. 

In deze vorm is sprake van een directe koppeling tussen de geldlening en de hypotheek. In de hypotheekakte is geregeld dat naarmate op de lening wordt afgelost, waardoor de schuld daalt, ook de waarde van het hypotheekrecht daalt. 

Als de lening geheel is afgelost heeft het 'hypotheekrecht' geen waarde meer. 


2. Krediet hypotheek 

Bij een krediet hypotheek is het mogelijk een hypotheek te laten vestigen op een woning zonder dat er op dat moment al een lening is afgesloten. 

Deze vorm wordt voornamelijk gebruikt als zekerheid bij kredieten in Rekening-courant.
Dit zijn kredieten waarvan kredietnemer tot een vooraf overeengekomen maximum debetsaldo (lees: limiet) gebruik maakt, al naar gelang zijn behoefte.

 Dit houdt in dat gedurende onbepaalde tijd (tot partijen de contracten opzeggen bijvoorbeeld bij verkoop van de woning) het hypotheekrecht gevestigd blijft en dat ook na aflossing van de lening zonder tussenkomst van een notaris voor een nieuwe akte het hele afgesproken krediet weer opgenomen kan worden. 

Bij een vaste hypotheek zou na aflossing van de lening steeds opnieuw een hypotheek moeten worden gevestigd als men geld wil lenen. 

Deze vorm van hypotheek komt men tegen als men in de (nabije) toekomst bijvoorbeeld de woning wil gaan verbouwen. Er hoeft dan niet opnieuw de gang naar de notaris gemaakt te worden om een extra hypothecaire lening op te nemen.

 
3. Bank hypotheek

De bankhypotheek is een verruimde versie van de krediethypotheek. In deze vorm heeft de bank niet alleen het recht op hypotheek op uw woning als onderpand voor de geldlening, maar geldt deze ook voor debetsaldo op lopende rekeningen 'rood staan' en schulden op een beleggerrekening.

 M.a.w. als u na herhaaldelijke verzoeken niet op eigen kracht uit de debetstand kunt komen bij uw bank, dan heeft deze het recht om over te gaan tot executieverkoop van uw woning.

 
4. Bijzondere hypothecaire leningen: 

Wij willen volledigheidshalve nog 2 hypotheekvormen behandelen:
 
4a. De bouwhypotheek 

We spreken hier over een bouwhypotheek, ook wel genoemd depotlening of hypotheek met bouwdepot of hypotheek met depotstorting. 

Het verschil tussen een bouwhypotheek en een 'normale' hypothecaire lening heeft betrekking op de wijze van uitbetaling van het leningsbedrag. 

Bij de koop van een bestaande woning wordt het leningsbedrag uitbetaald na het passeren van de hypotheekakte bij de notaris.

Bij de financiering van een nieuwbouwwoning vindt de betaling van het leningsbedrag in fasen plaats.

 Een bouwhypotheek kan ook verstrekt worden wanneer een bestaande woning verbouwd wordt. 

De fasen: 
Gebruikelijk is dat bij nieuwbouw eerst de grond wordt gekocht en betaald (wij horen u denken...'logisch'... maar het kan ook erfpachtgrond zijn...). 

Vervolgens dient de bouwsom in termijnen betaald te worden, naarmate de bouw vordert. Wanneer de geldgever het totale leningsbedrag uitkeert bij het transport, loopt hij een groot risico. De hoogte van de lening is immers gebaseerd op de waarde van grond + de woning (en die staat er nog niet).

 Zou de geldgever pas betalen als de woning gebouwd is dan zou u zelf alles moeten voorschieten en waarschijnlijk heeft u hiervoor niet de middelen anders was u de lening niet nodig. 

Depotrekening: 
Bij het passeren van de hypotheekakte wordt wel het volledige bedrag vermeld. Echter wordt het volledige bedrag op een 'depotrekening' gezet en niet aan u uitbetaald. 

Over het bedrag op de depotrekening krijgt u ongeveer hetzelfde bedrag aan creditrente als u betalen moet aan hypotheekrente (over dat deel).

Zodoende betaald u weinig of niets aan kosten over een lening die u nog niet gebruikt, sterker nog, niet gebruiken mag.
 Vervolgens wordt de bouwonderneming of uzelf in fasen betaald vanuit het depot. 
Zodra het hele bedrag is opgenomen wordt overgegaan tot een eventuele aflossing als dat zo overeengekomen is met de geldverstrekker (kan ook direct na het passeren al van toepassing zijn, dat ligt aan de afspraken die u maakt met de geldverstrekker). 


4b. Het overbruggingskrediet 

Als u een eigen woning heeft en besloten heeft een andere woning te kopen, dan is het zelden zo mooi geregeld dat u uw woning heeft verkocht, het geld hebt ontvangen en een week later uw nieuwe woning kunt kopen en verhuizen. 

Als dit echter niet lukt, zal de periode tussen aan- en verkoop overbrugd moeten worden. Er zal een krediet of een lening moeten worden opgenomen om de koop te kunnen betalen. Dit krediet kan dan worden afgelost uit de netto-opbrengst van de oude woning. 

Onder netto-opbrengst verstaan we het verkoopbedrag minus de eventueel nog af te lossen hypothecaire lening op de oude woning. 

Zekerheden: 
Voor een overbruggingskrediet zal de geldgever doorgaans een zekerheid wensen, er zijn drie gebruikelijke zekerheden:

1. Een positieve en/of negatieve
hypotheekverklaring.
2. Een onherroepelijke notariële
volmacht.
3. Vestiging van hypotheek
(op beide woningen). 


1. Een positieve en/of negatieve hypotheekverklaring 

Een positieve hypotheekverklaring houdt in, dat de cliënt op het eerste verzoek van de geldgever meewerkt aan de vestiging van een hypotheek ten gunste van de geldgever op zijn woning. 

Een negatieve hypotheekverklaring houdt in dat de cliënt de woning niet of niet verder met hypotheken zal belasten. Dat wil zeggen dat de cliënt niet aan anderen toe zal staan daarop een recht van hypotheek te vestigen. Bovendien houdt deze verklaring in dat de cliënt zijn woning niet zal vervreemden (verkopen) zonder toestemming van de geldgever.

 
2. Een onherroepelijke notariële volmacht 

Een onherroepelijke notariële volmacht tot het vestigen van hypotheek. Bij de notariële volmacht geeft de cliënt aan de geldgever het onherroepelijke recht om hypotheek te vestigen op de in de volmacht omschreven registergoederen op een tijdstip dat de geldgever dit wenselijk acht. 

De volmacht wordt door een notaris opgemaakt. De kosten bedragen een derde van het normale tarief en worden verrekend, indien te zijner tijd een hypotheekakte door dezelfde notaris wordt gepasseerd. De volmacht vervalt bij het overlijden van de cliënt/volmachtgever.

 
3. Vestiging van hypotheek (op beide woningen) 

Vestiging van hypotheek op de te kopen en op de te verkopen woning. In deze situatie wil de geldgever het recht van hypotheek vestigen voor een bedrag dat gelijk is aan de som van het overbruggingskrediet en de hypothecaire lening.

 Het is mogelijk dat bij het verlenen van een overbruggingskrediet om één van de boven- genoemde zekerheden gevraagd wordt, maar ook dat een combinatie van bovengenoemde zekerheden wordt verlangd. 

In de meeste gevallen zal om een positieve/negatieve hypotheekverklaring worden gevraagd. 

Het vestigen van hypotheek op beide woningen geeft natuurlijk de meeste zekerheid, maar brengt voor de cliënt notariskosten met zich mee. 

Aflossingsvormen... 

Zoals we bij hypotheekvormen al hebben aangegeven zijn we gewend om te praten over aflossingsvormen terwijl we ze hypotheekvormen noemen.
Dit komt mede omdat de term hypotheek altijd gebruikt wordt doch feitelijk bestaat uit meerdere onderdelen.

Er zijn in principe 4 mogelijkheden voor aflossing van de hypotheek: 

1. Lineaire aflossing

2. Annuïtaire aflossing

3. Aflossing ineens met de uitkering van een kapitaalverzekering: 
3a. Leven 
3b. Spaar 
3c. Belegging

4. Bijzondere aflossingsvormen:
4a. Aflossingsvrije lening (zelf sparen, eigen vermogen of uit verkoop woning)
4b. Getrapte aflossing 
4c. Uitgestelde aflossing  


1. Lineaire aflossing: 

Bij een hypotheek met lineaire aflossing wordt elk termijn een vast bedrag afgelost. Het geleende bedrag wordt daardoor elk termijn lager. Daardoor wordt ook elk termijn het rentebedrag lager. Uw fiscale voordeel van de renteaftrek is in de eerste jaren het hoogst.
 
 Levensverzekering:
Bij een hypotheek met een lineaire hypotheek dient u een levensverzekering te sluiten die bij u overlijden een bedrag ineens uitkeert.

Omdat het hypotheekbedrag per maand afneemt, kan ook het verzekerd bedrag per maand met hetzelfde bedrag afnemen. Deze vorm van levensverzekering heet dan ook een lineair dalende overlijdensrisicoverzekering. 

-----//-----


 2. Annuïtaire aflossing: 

Bij een hypotheek met annuïtaire aflossing wordt gedurende de looptijd ieder termijn een gelijk bedrag aan rente en aflossing betaald.

In het begin betaald u veel rente en weinig aflossing, maar in de loop van tijd wordt de aflossing annuïtair verhoogt. Bij deze hypotheek / aflossingsvorm heeft u in de eerste jaren de laagste netto lasten omdat u de eerste jaren de hoogste renteaftrek geniet. 

 Op de helft van de looptijd van de hypotheek is er ongeveer 1/3 deel van de hypotheek afgelost.  

Levensverzekering:
 

Bij een annuïteitenhypotheek dient u een levensverzekering te sluiten. Omdat de hoogte van de hypotheek elk termijn lager wordt, kan ook het verzekerd bedrag per termijn met hetzelfde bedrag afnemen. Deze vorm van levensverzekering heet dan ook een Annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering.  

 -----//-----  


3. Aflossing ineens met de uitkering van een kapitaalverzekering:


3a. Levenhypotheek: 

De levenhypotheek is een combinatie van een hypothecaire lening met een spaarverzekering met winstdeling. Tijdens de looptijd van de hypotheek lost u niets af, maar spaart u de aflossing bij elkaar. Met de uitkering wordt op de afgesproken einddatum (of bij overlijden) de hypotheek geheel of gedeeltelijk afgelost.
 
 Levensverzekering is al meeverzekerd in de spaarpolis. Na overlijden kan een deel van of de gehele hypotheek afgelost worden.

--//--

3b. Spaarhypotheek
 

Evenals bij de levenhypotheek is dit een combinatie van een hypothecaire lening en een spaarverzekering. Ook wordt er in deze vorm gedurende de looptijd van de hypotheek niet afgelost.

De spaarhypotheek biedt echter meer garantie want de hypotheek wordt afgelost op de einddatum of bij overlijden geheel afgelost. Doordat de spaarrente op deze verzekering gelijk is aan de betaalde hypotheekrente kan worden gegarandeerd dat er voldoende kapitaal is om volledig af te kunnen lossen. Echter zal er bij deze hypotheek geen sprake zijn van overwinst wat bij de levenhypotheek wel het geval kan zijn.

 --//--   

3c. Beleggingshypotheek

Deze hypotheek is gekoppeld aan een beleggingsverzekering. De premies worden belegd in beleggingsfondsen. Dit biedt kansen op een aanzienlijke opbrengst, waarmee de lening aan het eind van de looptijd wordt afgelost. Echter kan het ook tegenvallen en dat houdt in dat er na de looptijd van de hypotheek een restschuld over zou blijven. 

De 30 jaar die de hypotheek normaal gesproken telt is echter een dermate lange periode dat de risico’s afnemen, en mochten de resultaten na 15 jaar minder zijn dan verwacht is er altijd de mogelijkheid om een andere aflossingsvorm in te schakelen.

-----/-----


4. Bijzondere aflossingsvormen:

4a. Aflossingsvrije lening:
 

Nee helaas, het is geen schenking.

De lening zal daadwerkelijk betaald moeten worden. De term aflossingsvrij houdt in dat er géén afspraken worden gemaakt over de aflossing van de lening.   

U kunt de hypotheek aflossen uit de opbrengst van verkoop, maar kan ook op eigen inzicht een spaarverzekering of beleggingsportefeuille aangaan om daaruit de hypotheek af te kunnen aflossen.

Wij komen deze hypotheekvorm ook tegen bij mensen die het geld wel hebben om de woning te betalen, maar liever een hypotheek hebben omdat ze een lage rente betalen die overigens aftrekbaar is voor de belasting en hun eigen geld in beleggingen houden en zodoende aan kapitaalopbouw te werken. Deze vorm van kapitaalopbouw werkt soms beter dan een hypotheek.

--//--


4b. Getrapte aflossing:
 

De hypotheek met getrapte aflossing is een tussenvorm van de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek.  

Er wordt een vaste aflossing overeengekomen, maar niet voor de volle looptijd van de hypotheek. Volgens een vooraf opgesteld schema wordt de aflossing na een aantal jaren bijgesteld. Hierdoor kan bereikt worden, dat in de eerste jaren relatief minder wordt afgelost op de hypotheek en in latere jaren meer. 

We onderscheiden veelal een tweetal getrapte vormen.  

De één is een hypotheek met 5 traps aflossing. De ander is een hypotheek met 3 traps aflossing.
 
 --//--


4c. Uitgestelde aflossing:

Bij deze productvorm wordt aan het begin van de looptijd (3, 5 of 7 jaar) alleen rente betaald. Er vindt dus geen aflossing plaats. De aflossing van de hypotheek begint pas na deze aflossingsvrije periode.

In het begin bestaan de hypotheeklasten alleen uit aftrekbare rente en dus maximaal belastingvoordeel, terwijl na 3, 5 of 7 jaar een verhoogde (ten opzichte van de Annuïtaire) aflossing start enh de hypotheek getrapt wordt afgelost..

-----/-----


Bovenstaand zijn slechts de basisgegevens voor hypothecaire leningen.   

De hypotheekvormen en aflossingsvormen kunnen bijna allen gecombineerd worden.

Wat de beste hypotheek is voor uw situatie kunt u het beste laten adviseren door één of meerdere hypotheekadviseurs.


Overige:
 

Veel banken en maatschappijen hebben hun eigen naam gegeven aan de hypotheek die ze aanbieden. Echter vallen ze altijd in een mengvorm van bovenstaande hypotheekvormen. 

Ook worden er hypotheken aangeboden die zelfs buiten de hypothecaire lening treden. Zoals een LIJFRENTEHYPOTHEEK. 

In dit product is géén kapitaalsverzekering gesloten die ineens uitkeert aan het eind van de looptijd van de hypotheek, maar die u een lijfrente uitkeert zodat u daarmee maandelijks of 2-/3-maandelijks gaat aflossen op de hypotheek.

Ook noemen wij de zogenaamde GROENHYPOTHEKEN. Dit zijn varianten op de beleggingshypotheek, alleen dan met een vriendelijkere naam.
  
Als u zich laat voorlichten of een offerte uit laat brengen kijkt u dan even na over welke vormen het gaat. Wellicht heeft u zelf daarna ideeën om een beter passende lening af te sluiten in uw situatie of ziet u een hypotheekvorm die naar uw mening beter bij u past.